Биылғы жылдың алғашқы айында Қазақстанда тұрғын үйге қатысты жасалған мәміле саны екі есеге жуық азайды. Соған қарамастан шаршы метрдің бағасы тоқтаусыз өсіп жатыр. Сарапшылар жылжымайтын мүлік бағасы халықтың нақты табысынан алшақтап, көбігі көтеріліп барады дейді. Оның үстіне Ресейдегі ахуал да қауіпті күшейтті: ондағы нарықта сауда-саттық көлемі екі есе төмендеп, құрылыс салумен айналысатын әрбір бесінші компания банкрот болуға шақ тұр. Көрші екі елдің осы саладағы тетіктері ұқсас: мемлекет жылжымайтын мүлік нарығына үйіп-төгіп бөлген арзан ақша ағыны кейін сарқылып қалды.
Енді алда не күтіп тұр, жылжымайтын мүлік бағасы не болмақ? Азаттық Азия жағдайды зерттеп көрді.
РЕСЕЙЛІК "САМОЛЕТТІҢ" КЕБІН ҚҰША МА?
2025 жылы Ресейде әрбір бесінші құрылыс компаниясына банкрот болу қаупі төнді. Осы саладағы "Самолет" атты ең ірі компания тығырыққа тірелді. 2026 жылғы ақпан айында компания үкіметтен 50 миллиард рубль (шамамен 640 миллион доллар) көмек сұрады. Үкімет оған тікелей субсидия беруден бас тартты.
Жұрт жағдайды жіті бақылап отыр: әдетте жылжымайтын мүлік саласындағы баға "көбігі" жарылғаннан кейін оның аяғы аса ірі қаржы дағдарысына ұласатын.
Ресейдің құрылыс саласындағы дағдарысқа жеңілдікпен берілетін ипотека бағдарламаларының кейбірі тоқтап, сұраныс кеміп кеткені себеп болды. Орталық банк базалық мөлшерлеме деңгейін 16 пайыз етіп белгілегені жағдайды ушықтырып, құрылыс салушыларға қысымды күшейтті: тапқан пайда несие пайызын төлеуге жұмсалып, құрылыс баяулайды, ал халыққа ипотекаға үй алу барған сайын қиындай береді.
Ресейде ипотека қарызының 86 пайызы субсидиядан тұрады. Ипотеканы жеңілдікпен беру шаршы метрдің бағасын көтерді: бес жыл ішінде жаңадан салынған тұрғын үй бағасы 167 пайыз өсті. 2024 жылғы шілде айында жаппай берілетін ипотека бағдарламалары тоқтатылғаннан кейін нарықтағы жағдай кілт өзгерді: сұраныс азайып кетті.
Қазақстанда да Ресейдегіге ұқсас тетік жұмыс істейді: мемлекет жеңілдікпен берілетін ипотека бағдарламасын көптеп іске қосты және азаматтарға зейнетақы жинағының белгіленген шектен асатын бөлігін жылжымайтын мүлік сатып алуға пайдалануға мүмкіндік берді. Қазақстанның тұрғын үй нарығы мемлекеттік бағдарламаларға қатты тәуелді. 2025 жылдың тоғыз айында берілген барлық ипотека несиелерінің 67 пайызы жеңілдетілген бағдарламалар үлесіне тиді, әсіресе мемлекеттік "Отбасы банк" арқылы берілген несие көлемі 37 пайыз артты.
Ипотеканың орташа мөлшерлемесі – 9,9 пайыз, бұл ресми инфляция көрсеткішінен 3 пайызға төмен. Сарапшылар іс жүзінде ипотека теріс мөлшерлемемен беріліп жатыр және "нарық қазір нарықтық емес көздер есебінен ғана ұсталып тұр" дейді.
"7-20-25" мемлекеттік тұрғын үй бағдарламасындағы шектеуге наразылық білдіріп тұрған адамдар. Астана, 16 ақпан, 2023 жыл.
ШАРШЫ МЕТР БАҒАСЫ ҚАЛАЙ ӨСТІ: ЗЕЙНЕТАҚЫ ЖИНАҒЫН АЛУ ЖӘНЕ РЕЛОКАНТТАР
2021 жылы Қазақстанда азаматтарға зейнетақы жинағының артық бөлігін (салымшының жасына байланысты белгіленетін шекті мөлшерден асқан қаражатты) алып, оны тұрғын үй сатып алуға я ипотека несиесін төлеуге пайдалануға рұқсат берілді. Бағдарлама іске қосылғаннан бері оны 800 мыңнан астам адам пайдаланып, жалпы көлемі 3,9 триллион теңгеден (қазіргі бағаммен 7,8 миллиард доллар) астам қаражат жұмсаған.
Ұлттық банк жүргізген зерттеу зейнетақы жинақтарын алу нарықтағы бағаға бірден әсер еткенін көрсетті: Астана мен Алматы қалаларында 8 пайыз, басқа қалаларда 12 пайыз және өзге өңірлерде 15 пайызға дейін өскен.
Ал "7-20-25" бағдарламасы (жылдық мөлшерлемесі 7 пайыз, бастапқы жарнасы 20 пайыздан басталатын несие 25 жылға дейінгі мерзімге берілді) іске қосылған сәттен бері елдегі бір шаршы метрдің орташа құны шамамен 95 пайыз артқан.
"Тұрғын үй нарығындағы сұраныстың бұрын-соңды болмаған деңгейге шарықтауы үкіметті бұған қатысты шаралар қабылдауға мәжбүр етіп, 2022 және 2023 жылдары зейнетақы жинағын мерзімінен бұрын алуға болатын шекті мөлшер бірнеше рет қайта қаралып, түзетілді, – деп жазды Ұлттық банк. – Бір қызығы, зейнетақы жинағын алу шектелгеннен кейін жасалған мәмілелер көлемі бұл саясат енгізілгенге дейінгі деңгейге оралғанымен, баға өсе берді". Егер Ұлттық статистика бюросының 2018 жылғы қаңтардан 2026 жылға дейінгі бір шаршы метрдің орташа құны туралы деректеріне қарасақ, жалпы алғанда Қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығы 2021 жылға дейін салыстырмалы түрде тұрақты болып көрінеді. Орта есеппен алғанда, бір жыл ішінде жаңадан салынған баспана бағасы 6-8 пайыз өссе, пайдалануда болған тұрғын үй бағасы 2-7 пайыз аралығында көтерілген.
Зейнетақы жинақтарын алу бағдарламасы іске қосылған 2021 жылғы қаңтардағы деректер бойынша, пайдаланылған тұрғын үй бағасы күрт көтеріліп, 20,5 пайыз өскен. Осылайша, нарықтағы баспана бағасы халық табысының өсу қарқынынан озып кетті.
2022 жылды "бетбұрыс бастауы" деп атауға болады. Жаңадан салынған тұрғын үй бағасы 21 пайыз өсіп, пайдаланылған жылжымайтын мүлік 67,2 пайыз қымбаттады. Ал бұған дейін жылына 6-10 пайыз ғана өсіп келген жалға берілетін баспана құны бірден 101 пайыз көтерілді. Халықтың табысы мен жалақысы тұрғын үй бағасымен салыстырғанда әлдеқайда баяу өсті. Бұл кезеңде екі фактор қабаттасқан еді: халық зейнетақы жинақтарын жаппай ала бастады және Ресейдің Украинаға басқыншылығы басталғаннан кейін, сондай-ақ Мәскеу мобилизация жариялаған соң Қазақстанға солтүстіктегі көрші елден релоканттар ағылып келді.
2023 жылы жаңа тұрғын үй бағасы тағы 24,7 пайыз өсіп, пайдаланылған үй 25,9 пайыз қымбаттады. Баспананы жалға беру құны 37,6 пайыз көтерілді.
2024 жылы нарық біршама саябырси бастады. Жаңадан салынған тұрғын үй бағасы небәрі 1 пайыз өсті, пайдаланылған жылжымайтын мүлік бағасы алғаш рет төмендеп (-4,2 пайыз), үйді жалға беру ақысы 8,7 пайыз арзандады.
2025 жылы халықтың нақты табысы төмендеді, ал тұрғын үй бағасы қайтадан біртіндеп көтеріле бастады (жаңа үй 2,7 пайыз, пайдаланылған баспана 6,3 пайыз, үйді жалға беру ақысы 6,3 пайыз өсті). Мемлекет зейнетақы жинақтарын алуға шектеу қою және ипотека алу шарттарын қатаңдату туралы айта бастады.
2026 жылдың басында баға өсімі қайтадан қарқын алды: нарықтағы жаңа тұрғын үй 21 пайыз, пайдаланылған жылжымайтын мүлік 18,6 пайыз, ал баспананы жалға беру 11,3 пайыз қымбаттады. Бұған қоса қаңтар айында тұрғын үйді сатып алу-сату туралы жасалған мәміле саны күрт кеміп, былтырғы желтоқсанмен салыстырғанда 47,8 пайыз азайды.
Биыл қаңтарда өткен аймен салыстырғанда тұрғын үйлердің аз сатылғаны – жыл сайын байқалатын үйреншікті құбылыс, алайда әдетте оның деңгейі 20 пайыздан аспайтын. Ал 2026 жылдың алғашқы айында жасалған мәміле саны шамамен екі есеге қысқарғаны желтоқсанда нарықтың қызуына байланысты болды: оған елдегі салық реформасына байланысты баға өседі деп күту әсер етті. Биылғы жылдың басынан бастап Қазақстанда қосылған құн салығы 12 пайыздан 16 пайызға көтерілді.
Вице-премьер Серік Жұманғарин "ҚҚС себебінен тұрғын үй бағасы өседі деуге негіз жоқ" деп мәлімдеді және әлдебір "спекуляциялық көңіл-күй" болуы мүмкін екенін айтып, жұртты сабыр сақтауға шақырды. Әйткенмен қаңтар айында баға бәрібір өсті.
Жалпы алғанда, кейінгі сегіз жыл ішінде (2018-2026) жаңадан салынған үй 132 пайыз (2,3 есе), пайдаланылған жылжымайтын мүлік 236 пайыз, ал баспананы жалға беру 279 пайыз қымбаттаған.
ОҚИ ОТЫРЫҢЫЗ Өсім баяулап, табыс азаяды. Биыл Қазақстан экономикасын тағы не күтіп тұр?"НЕСИЕ АЛЫП ТҰРҒЫЗАДЫ, САТАДЫ, ҚАЙТА НЕСИЕ АЛАДЫ"
Бірнеше жылда баға бірнеше есе өскен нарықта құрылысшылар өзін қалай сезініп отыр?
Сандарға қарағанда, олар күрделі жағдайда қалған. Бір жағынан, 2025 жылы құрылыстың өзіндік құны 8,6 пайыз өсті, ал инфляция – 12,3 пайыз болды. Екінші жағынан, 2026 жылғы 1 қаңтардан бастап 16 пайыз болып белгіленген ҚҚС тұтынушыға салмақ салады, ал жауапкершілігі шектеулі серіктестікке өтпей-ақ, "оңайлатылған" салық режимі бойынша жұмыс істеп келген мердігерлер ондай мүмкіндіктен айырылды.
Құрылыс салушылар ассоциациясы президенті Виктор Микрюковтың мәліметі бойынша, жобаларын мерзімінде аяқтай алмаған құрылысшылар үлесі 2022 жылдан бері өзгермеген: нарықтағылардың шамамен 60 пайызына тең.
– Олардың шамамен 80 пайызы [жобаны аяқтау] мерзімін алдын ала дұрыс жоспарламаған және маркетинг мақсатында мерзімін әсірелеп көрсеткендер. Қалған 20 пайызы – қаржы тапшылығына кезіккен, ақша жетпей қалған немесе құжатқа байланысты мәселелер сияқты қиындықтарға тап болғандар, – деді Микрюков.
Ұлттық банктің базалық мөлшерлемесі 18 пайыз (Ресейдегі көрсеткіштен де жоғары) болып отырған шақта жеке сектор үшін қарыз ақша құны жоғары болып қалып отыр.
Қаржыгерлер ассоциациясы сарапшыларының мәліметтері бойынша, құрылыс компаниялары негізінен қысқа мерзімді несиелер есебінен өмір сүріп жатыр.
"Қазір нарық айналым есебінен күн көреді: құрылысшылар несие алып тұрғызады, сатады және қайтадан несие алады. Бұл икемді, бірақ қатерлі схема. Сауда тоқтаған жағдайда жобалар сөзсіз тұрып қалады", дейді ассоциация сарапшылары.
Бірақ жалпы алғанда, көптеген құрылыс компанияларының қарызы туралы ашық деректер жоқ. Қазақстанның ірі девелопері BI Development компаниясының таза қарызы 2023 жылғымен салыстырғанда 2024 жылы үш есе өсіп, 89,8 миллиард теңгеге (180 миллион доллар) жеткені мәлім, негізінен кепілсіз банк несиелері мен облигациялардан құралған қарыз.
Қазақстан нарығындағы басқа қатысушылардың қаржы жағдайы туралы деректер табылмады. Әдетте компаниялар жылдық есебін өз сайтында жарияламайды.
БАҒА ҚАЙДА БЕТ АЛАДЫ?
Ресейдегідей дағдарыс Қазақстанда қайталануы мүмкін бе? Сарапшылар ондай сценарий болу ықтималдығы төмен деп есептейді.
– Ресей нарығын құрылысқа шамадан тыс құйылған қаржы қатты қыздырып жіберген болатын. Яғни құрылысқа ақша соншалықты көп құйылып, бағаға да тікелей орасан әсер етіп, жалпы құрылысшылар тәсілдеріне де ықпал етті. Онда өте арзан отбасылық ипотека, өте арзан ипотека бағдарламалары болды. Қысқасы, құрылысқа өте көп және шектеусіз қаржы салынды. Ал бізде ондай жоқ. Біздегі барлық ипотекалық бағдарламалар бойынша лимит бар, – дейді құрылыс компаниялары ассоциациясының президенті Виктор Микрюков. – Бағдарламалар нарықта теңгерімсіздік тудырмайды. Олар қолдаушы шаралар, бірақ олар бағаға әсер етпейді. Дәл сондықтан бізде ресейлік сценарий қайталанбайды.
Ал Қазақстанның жылжымайтын мүлік федерациясының президенті Ермек Мүсірепов елдің өз қауіп-қатерлері барын айтады.
– Ресей сценарий айна-қатесіз қайталанбайды – Қазақстанның нарық құрылымы басқадай және құрылысшылардың кредит левереджі төмен. Әйткенмен, егер ірі девелопер қарызға шамадан тыс белшесінен батып, жобалар бағаның тұрақты өсуіне негізделіп қаржыландырылатын болса және жылжымайтын мүлік саудасы іс жүзінде тоқтап қалса, онда қауіп-қатер төнуі әбден мүмкін, – дейді Мүсірепов.
Қазақстанда жылжымайтын мүлік бағасы тоқтаусыз өсіп жатқанына жұрт назары барған сайын көбірек ауып отыр.
"Жігіттер, осындай бағаны қайдан аласыңдар? Жылжымайтын мүлік саласының маманы ретінде түсінемін, өзіндік құн, салықтар, ҚҚС және тағы басқа шығындар бар. Бірақ бағаны осынша ессіз шектен асыруға болмайды ғой. Сендер бағаны жай ғана ғарышқа емес, тіпті жұлдызаралық галактика асырып жібердіңдер", – деп күйінді риелтор Арман Әбденов. Оның 2025 жылдың аяғында әлеуметтік желіде жариялаған видеоүндеуі мыңдаған лайк жинап, лезде көпке тарады.
ОҚИ ОТЫРЫҢЫЗ "Қаулап өсіп жатыр". Қазақстанда қымбатшылық күшейіп, табыстың көп бөлігі тамаққа кетіп жатырҰлттық банк өкілдері елде жеңілдетілген ипотека бағдарламаларына енгізілген және зейнетақы қаражатын пайдалануға қойылған шектеулер барына сілтеп, Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығы "көбіктенбейді" деп сендіреді. Алайда Қазақстанның жылжымайтын мүлік федерациясының президенті Ермек Мүсірепов нарықта ондай нышандар байқалатынын айтады.
– Иә, ең алдымен ірі қалалардағы жаңа үйлердің, сосын баға өсімі экономикалық тұрғыдан еш негізделмеген, 2005 жылға дейінгі кезеңде пайдалануға берілген ескі үйлер бағасында оның белгілері бар. Баға халықтың табысынан, жасалған мәмілелер қарқынынан және тұрғын үйдің нақты сапасынан тым алшақтап кеткен. Бұл – бірден жарылмай, түзету арқылы біртіндеп басылатын баға көбігінің классикалық белгісі, – дейді Ермек Мүсірепов.
Сарапшының пікірінше, бұл салада әзірге ресми түрде дағдарыс байқалмайды, алайда "бағада түзету болатынын күту" үрдісі қазірдің өзінде нарықтың әрекетінен көріне бастаған.
– Құрылыс компаниялары жаңа жобаларды іске қосуды баяулатып, көбіне жасырын жеңілдіктер, түрлі акциялар мен бөліп төлеу сияқты тәсілдер қолданады. Олар құрылыс көлемін көбейтуді емес, үстінен табатын пайданы сақтап қалуға тырысады. Бұл өсім емес, қорғаныс тактикасы. Әсіресе комфорт-класс пен жаппай қолданыстағы жобалар осал – дәл сол сегментте халықтың сатып алу қабілеті өте төмен, – дейді Ермек Мүсірепов.
Жылдың екінші жартысында, Ермек Мүсреповтің болжамынша, пайдалануда болған тұрғын үй бағасы төмендеуі мүмкін.
Ал сарапшылар мемлекеттен бір ғана нәрсені – нарыққа араласпауды сұрайды.
– Нарық бағаны қажет деңгейде өзі реттейді. Қосымша қолдау құралдарын енгізудің керегі жоқ. Бағаны тежеу немесе басқа да артық шектеулер қою да қажет емес. Сондай-ақ жекелеген құрылыс материалдарын немесе тағы бірнәрселерді сатып алуға міндеттейтін талаптардың да керегі жоқ. Құрылыс саласын міндеттеу мен мәжбүрлеу жолымен дамытуға болмайды. Ондай әрекеттер нарыққа ешқандай пайда бермейді. Керісінше, соның бәрі түбінде бағаға әсер етіп, бір шаршы метрдің құны одан әрі өсуі мүмкін. Бізге тұрғын үй бағасы инфляция деңгейімен қатар өсетін теңгерім қажет. Сонда ғана бұл қалыпты жағдай болады, әрі нарық қатысушылары өзін салыстырмалы түрде жайлы сезінеді деп ойлаймын. Біздіңше, айына 0,5-1 пайыз қымбаттау – қалыпты көрсеткіш болмақ, – дейді Виктор Микрюков.
Ермек Мүсірепов мемлекет үшін ең дұрысы – "бағаның жасанды түрде өсуін ынталандырмау" деп есептейді.
– Негізгі басымдықтар басқа болуы керек. Атап айтқанда, жергілікті құрылыс материалдарын көбірек пайдалану арқылы құрылыс құнын төмендету, жалға берілетін баспана нарығын дамыту және оған қарапайым әрі төмен салық режимін енгізу маңызды. Сондай-ақ халықтың табысы артпай тұрып, сұранысты күшейтетін бағдарламалардан бас тарту қажет, – дейді Мүсірепов. – Сұранысты арттыру арқылы "нарықты қолдау" әрекеті ертеңгі күні әлдеқайда қатаң түзетуге алып келері сөзсіз.